墨尔本房价会否继续上升? 五位顶尖经济学家为你预测

专家预计墨尔本独立屋价格将保持强劲，公寓的不确定性较多 图: Jason South

墨尔本近来的房价增速处于全澳洲最强劲之列，但经济学家对来年的价格走势预测有分歧。

Domain 邀请五位澳洲顶尖的经济学家对墨尔本未来12个月的房价增长作出预测，结果让人意外。

对于独立屋来说，似乎房市的繁荣仍未结束，专家们大都预测此类房屋的价格将继续攀升。

最大的问题在于公寓市场的前景，专家们对这部分房产市场未来的看法分歧较大。

提供预测的专家

  • AMP Capital 首席经济师Shane Oliver
  • Market Economics 董事总经理Stephen Koukoulas
  • Compass Economics 首席经济师Hans Kunnen
  • BIS Oxford Economics 董事总经理Robert Mellor
  • Domain Group 首席经济师Andrew Wilson

独立屋前景

4位专家认为价格会上涨

1位专家认为价格保持不变

最乐观预测：房价上涨5-10%

最悲观预测：房价无增长

调查中所有专家都认同的一点，就是墨尔本独立屋价格在2017-18财年不会出现下跌；其中只有Stephen Koukoulas认为墨尔本独立屋价格不会在201818财年增长。Koukoulas在一年前曾经预测墨尔本独立屋价格增速会放缓，但最终并没有发生。当时很多经验丰富的专家都预计房市热潮将结束。

如今随着对需求侧的打击，包括更高的投资贷款利率以及只还利息贷款利率，和更多的供应，Koukoulas相信市场这一次真的会出现零增长。

即使是预测增长的专家，他们对明年的预测也远小于到2017年6月为止的15.1%的增幅。

在4名预测增长的专家当中，增长幅度介乎Shane Oliver的2%到到其他专家预测的10%增幅不等。

在这些预测下，墨尔本在2018年中的独立屋中位数房价可能在$866,000 至 $935,000之间。

墨尔本独立屋房价未来12个月的变化预测

Hans Kunnen指出，在人口增长和经济活动强劲的情况下，预计墨尔本独立屋房价增速将维持在5%-10%之间。“预期利率不会上升，现时金管局的措施似乎已经成功限制过度的投资借贷”，他说。

Domain集团的首席经济师Andrew Wilson说：之前很多对墨尔本今年房价的悲观预测都被证实是毫无意义的。不过他预测墨尔本短期的增长不会超过双位数。

专家团队对公寓市场即将发生的情况相对不那么确定。

公寓前景

3位专家预期价格会下跌

2位专家预期价格会上涨

最乐观预测：房价上涨0-5%

最悲观预测：房价下跌5%

Dr Oliver, Koukoulas以及BIS Oxford Economics的Robert Mellor预计公寓价格将会下降。

如果这些预测得以实现，那么到2018年6月，墨尔本公寓中间价将由目前的$474,848，跌至$451,106 与 $465,351之间。

墨尔本公寓房价未来12个月的变化预测

最悲观的预测来自于Dr Oliver，跌幅为百分之5，前提是未来12个月基准利率维持不变，但银行的投资者只付利息贷款可能上升25个基点。他预期澳洲金融监管局将推出另一轮的收紧政策，海外需求将降温。加上公寓供应过多，将导致公寓价格下跌，独立屋增幅也会放缓。

Mellor预计，如果房贷浮动利率稳定，官方利率也维持不变，则墨尔本的公寓价格将下跌2%。他表示，本地投资者及海外买家将大量减少，但州政府的印花税改革将令首置买家人数温和上升。由于本地投资者及海外买家特别钟情公寓，这些买家减少将很可能对公寓市场构成打击。

Koukoulas指出，目前供应激增、投资贷款利率以及只还利息贷款利率升高以及银行让“借款难度加大”，所有这些因素放在一起，悉尼和墨尔本早该出现的降温看来即将发生。

早前HIA首席经济学家Shane Garrett预计，由于楼市降温，2017-18年度的公寓动工数字将比2016-17年度下降12.5%，而独立屋动工数字则下降9.4%.

最乐观的预测来自Dr Wilson，他预计公寓价格将攀升3%达至$489,093。

然而，他警告说“中长期的走势很难预测，推动市场的因素可以在短时间内改变，预测房市就像预测天气一样。即使政策制定者也对每季作出预测感到困难——我们看到很多预测都是错误的。”

由此看来，即使是全澳最有经验的房地产专家也无法就房市近期的走向达成一致，也就不足为奇了。

2022走进澳洲房市，快收好这份房产投资指南！

一、看清最新房市行情

澳洲八大首府城市最新房价中位数、同比变化和每周租金中位数（2021年10月）

最新：全澳拍卖房产数量首次超过4000套

临近年末，澳洲各首府城市的房产市场依然表现强劲：刚过去的周末（11月27日）拍卖房产数量激增，买家们继续积极出价，并为购房花费大笔钱款。根据CoreLogic的数据显示，上周共有4261套房屋被拍卖，这也是全澳拍卖房产数量首次超过4000套。

上周（11月27日）澳洲首府城市拍卖房产数量、清盘率与去年平均水平对比（深色为上周，浅色为去年平均水平）

最新：联邦银行再次上调房贷利率

11月26日，澳洲联邦银行将1至5年期自住房固定房贷利率上调0.15%至0.3%，投资房固定房贷利率调高0.6%。这是联邦银行6周内第3次上调固定房贷利率，以应对不断上涨的融资成本。由于融资成本上升，房贷利率有可能继续上涨。目前，澳洲利率在2%之下的房贷产品的数量正在大幅下降，6个月前有161款房贷产品利率低于2%，目前仅为87款。

分析人士指出：“如果房价上涨，利率就会成为房价上涨的阻力。鉴于我们预期央行将在2022年底开始将现金利率正常化，我们相信未来两年我们将朝着这个方向迈进。”

后市预测：2022年将成为澳洲房市转折点

房产研究机构SQM Research最新研究报告显示，若澳洲审慎监管局APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨 8%，墨尔本上涨 4%，全澳平均房价涨幅将达 8%。一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！

不过，成功申办2032夏季奥运会的布里斯班将抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%

二、走进澳洲房市

  • 外国人买房限制

澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，不过按照目前规定，外国人只能购买全新的住宅，不能购买二手房，对于商业化地产和工业地产等就没有新旧的限制。至于澳洲政府如何定义“外国人”、外过买家如何通过FIRB审批。

  • 为何澳洲买房需要律师把关？

跟国内买房不同，在澳洲，以及在欧美地区买房时，除了房产经纪人外，律师也往往是买卖双方必备的专业人员。

  • 澳洲房屋产权

澳洲房屋产权类型比国内更为复杂，共分为永久产权（Freehold /Torrens Title）、分契产权（Strata Title）、社区产权（Community Title）、公司股票产权（Company Title）、租赁产权（Leasehold）五种，具体如何划分，跟国内的产权有何不同，可点击查看 澳洲房屋产权你了解多少？

  • 盘点澳洲投资热门地区

一直以来，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯是国内买家在澳洲买房时最喜欢的四大城市，一起看看这四大城市中的哪些区域最值得国内买家关注：

悉尼投资热区

中央商务区CBD，东部靠近新南威尔士大学UNSW的下东区，南部被悉尼华人称为“小香港”的Hurstville，以及城市传统富人区——北悉尼（上北区和下北区）

墨尔本投资热区

相对过热的悉尼，在墨尔本置业投资是个明智的选择，这已成为众多投资者的共识，澳洲的十大热区，墨尔本就占了五个：Albert Park紧邻市区的绝佳滨海生活；Hawthorn不可复制的历史沉淀绿色城区；Fitzroy North最迷人的不朽文艺社区；Red Hill理想里美如画的乡村生活；Warrandyte传统的澳洲生活社区

2032奥运城市 — 布里斯班投资热区

房地产数据分析机构CoreLogic认为，未来十年布里斯班房价一定会逐步升高，伍伦加巴（Woolloongabba）、红崖半岛（Redcliffe Peninsula）、伊普斯威奇（Ipswich）、洛根（Logan）等地被业界人士视为是在奥运影响下投资房产的好地方。一起看看这些地方的最新房价、租金、增长率等相关数据。

三、掌握买房操作指南

  • 买房流程

所有在澳洲买过房的买家都会感慨，在这买房其实挺简单的，远没有想象中那样麻烦！确实，在市场规范、有专业经纪人和专职律师协助下，澳洲买房仅需五步：看房选房、支付定金、签订合同、办理房贷、交房过户。

  • 必付税费

无论是投资还是自住，在澳洲买房除了在前期要支付10%的购房定金外，还将包括必不可少的各种税费。一般来说，外国买家不可忽略的税费有13种，除了大家熟知的印花税、中介费、律师费外，还包括FIRB审批费、新增的海外买家附加费等，大概占总价的5%左右（海外买家附加费除外）

印花税是在澳洲买房时需支付的最大额税费，一般占到房屋总价的4%左右。印花税的征收因州而异，并根据房屋价格阶梯计算

特别注意的是，近年来澳洲政府为了打击炒房，对海外买家特别征收附加费，税率高达8%，成为海外买家在澳洲买房的最大单项税费（不过，相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳洲的8%看起来也没那么大了）。

  • 申请房贷

为了吸引更多的人在澳洲进行投资，澳洲政策上规定外国人在澳置业投资跟本地人是没有什么区别的。因此，你只要符合一般的标准、准备好相应的材料，尽可在当地申请房贷。

跟国内申请房贷有很大不同，在澳洲提供房贷的机构除了传统的银行外，还有众多金融机构，利率相差较大，通常需要专门的贷款经纪人协助大家选择，为此，选择一家专业、靠谱的房贷服务商非常重要。除此之外，购买新房在成交期间可能遇到 五种常见的贷款风险，大家需要事先了解并合理规避。

  • 持有成本

买房好后，业主仍需每年缴纳一定的税费，包括土地税、市政管理费，以及房屋空置税。对于国内买家来说，需要特别注意的是，房屋再次出售时，需要按照一定比例缴纳资产增值税。

买房后另一个需注意的税费是房屋空置税，这是专门防止海外买家炒房而设的，所谓“空置”，包括没有人居住或没有出租给别人，具体的金额与买房时海外人士投资申请费相当。

  • 买地建房

在澳洲自己买地建房，实现在国内无法完成的“地主梦”是不错的投资选择，省钱、前期投入小，还能自行设计户型。通常有两种方式：购买独立空地，自行或找人建造；购买小区分地，由开发商统一建造（House & Land Package）。

以上是国内买家到澳洲置业投资的最新指南，由于当前国际环境、房市行情、贷款政策经常变化，所以，国内买家务必联系通澳地产获得专业、最新的当地房产资讯，轻松把握澳洲房产投资机遇。