墨尔本房价会否继续上升? 五位顶尖经济学家为你预测

专家预计墨尔本独立屋价格将保持强劲,公寓的不确定性较多 图: Jason South

墨尔本近来的房价增速处于全澳洲最强劲之列,但经济学家对来年的价格走势预测有分歧。

Domain 邀请五位澳洲顶尖的经济学家对墨尔本未来12个月的房价增长作出预测,结果让人意外。

对于独立屋来说,似乎房市的繁荣仍未结束,专家们大都预测此类房屋的价格将继续攀升。

最大的问题在于公寓市场的前景,专家们对这部分房产市场未来的看法分歧较大。

提供预测的专家

  • AMP Capital 首席经济师Shane Oliver
  • Market Economics 董事总经理Stephen Koukoulas
  • Compass Economics 首席经济师Hans Kunnen
  • BIS Oxford Economics 董事总经理Robert Mellor
  • Domain Group 首席经济师Andrew Wilson

独立屋前景

4位专家认为价格会上涨

1位专家认为价格保持不变

最乐观预测:房价上涨5-10%

最悲观预测:房价无增长

调查中所有专家都认同的一点,就是墨尔本独立屋价格在2017-18财年不会出现下跌;其中只有Stephen Koukoulas认为墨尔本独立屋价格不会在201818财年增长。Koukoulas在一年前曾经预测墨尔本独立屋价格增速会放缓,但最终并没有发生。当时很多经验丰富的专家都预计房市热潮将结束。

如今随着对需求侧的打击,包括更高的投资贷款利率以及只还利息贷款利率,和更多的供应,Koukoulas相信市场这一次真的会出现零增长。

即使是预测增长的专家,他们对明年的预测也远小于到2017年6月为止的15.1%的增幅。

在4名预测增长的专家当中,增长幅度介乎Shane Oliver的2%到到其他专家预测的10%增幅不等。

在这些预测下,墨尔本在2018年中的独立屋中位数房价可能在$866,000 至 $935,000之间。

墨尔本独立屋房价未来12个月的变化预测

Hans Kunnen指出,在人口增长和经济活动强劲的情况下,预计墨尔本独立屋房价增速将维持在5%-10%之间。“预期利率不会上升,现时金管局的措施似乎已经成功限制过度的投资借贷”,他说。

Domain集团的首席经济师Andrew Wilson说:之前很多对墨尔本今年房价的悲观预测都被证实是毫无意义的。不过他预测墨尔本短期的增长不会超过双位数。

专家团队对公寓市场即将发生的情况相对不那么确定。

公寓前景

3位专家预期价格会下跌

2位专家预期价格会上涨

最乐观预测:房价上涨0-5%

最悲观预测:房价下跌5%

Dr Oliver, Koukoulas以及BIS Oxford Economics的Robert Mellor预计公寓价格将会下降。

如果这些预测得以实现,那么到2018年6月,墨尔本公寓中间价将由目前的$474,848,跌至$451,106 与 $465,351之间。

墨尔本公寓房价未来12个月的变化预测

最悲观的预测来自于Dr Oliver,跌幅为百分之5,前提是未来12个月基准利率维持不变,但银行的投资者只付利息贷款可能上升25个基点。他预期澳洲金融监管局将推出另一轮的收紧政策,海外需求将降温。加上公寓供应过多,将导致公寓价格下跌,独立屋增幅也会放缓。

Mellor预计,如果房贷浮动利率稳定,官方利率也维持不变,则墨尔本的公寓价格将下跌2%。他表示,本地投资者及海外买家将大量减少,但州政府的印花税改革将令首置买家人数温和上升。由于本地投资者及海外买家特别钟情公寓,这些买家减少将很可能对公寓市场构成打击。

Koukoulas指出,目前供应激增、投资贷款利率以及只还利息贷款利率升高以及银行让“借款难度加大”,所有这些因素放在一起,悉尼和墨尔本早该出现的降温看来即将发生。

早前HIA首席经济学家Shane Garrett预计,由于楼市降温,2017-18年度的公寓动工数字将比2016-17年度下降12.5%,而独立屋动工数字则下降9.4%.

最乐观的预测来自Dr Wilson,他预计公寓价格将攀升3%达至$489,093。

然而,他警告说“中长期的走势很难预测,推动市场的因素可以在短时间内改变,预测房市就像预测天气一样。即使政策制定者也对每季作出预测感到困难——我们看到很多预测都是错误的。”

由此看来,即使是全澳最有经验的房地产专家也无法就房市近期的走向达成一致,也就不足为奇了。

2017-2018为什么这可能是充满了投资机遇的一年?

转眼间,一年过去了。

在2016-17的财政年度,澳洲的经济和投资市场经历了起伏。无论是地产还是股市,有大涨有重挫。澳元经历了近一年的横盘,开始再次上涨。

在澳洲疲软的经济数据中,有哪些行业在支撑增长?作为经济晴雨表的股市给我们带来哪些信号和启发?为何地产和股市的走势截然不同?澳元还是继续涨吗?

让我们开始梳理2016-17这一年澳洲经济和投资市场的变化,从中为新财年的走势找寻一些线索。

01澳 洲 经 济

经济增幅放缓,警惕建筑行业的疲软

2016-17财年结束了,这一年的澳洲经济着实不怎么样。

尽管最新的数据显示,上一个季度澳洲经济有0.3%的季度增幅,但是年度增幅仅仅有1.7%,这是2010年以来最低的增长率。

在对GDP的贡献中,如果用2015和2016两个整年做比较的话,农业是表现最抢眼的行业,其增幅达到了27.6%!其次则是批发业7.5%、专业服务7.2%、矿业4.6%、健康4.5%和金融4.3%。出现下滑的产业则是:建筑5.7%、行政2%和制造业1.9%。

尽管农业和批发大幅增长,但是考虑到这两个产业对于澳洲经济整体贡献规模较小(仅为2.4%和4.3%),因此并不能对整体经济有多大的贡献。澳洲经济能够勉强保持23年不间断增长的核心原因,还是因为金融、矿业、健康和专业服务能够保持良好的势头。值得警惕的是,作为当前对GDP贡献第二大的建筑行业出现下滑,不禁我们要问:地产繁荣还能维持吗?

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健康行业担当起第一雇主的重任,薪资和通胀持平

尽管经济的整体增长还是比较疲软,但是澳洲的劳动力市场却似乎越来越好。在2017年五月份,澳洲失业率下跌至5.5%,创2013年以来的最低。而且就业人数连续3个月保持单月增长超过4万人!而且从年初开始,基本上全职人数的增长远高于兼职人数。

这不由得让人感到意外,到底哪些行业在增加劳动力呢?

澳洲就业人口的增长主要来自于健康行业。在2017年5月,该行业雇佣153万人,是澳洲雇佣人口最多的行业,也是过去五年就业人口增长最多的行业。其次是零售、建筑和专业服务。健康行业在保持着7.2%年增幅的同时,也担当起了澳洲第一雇人产业的重任!

其他的服务行业,比如:专业服务、教育培训和住宿/食品服务也纷纷在过去5年中为澳洲增加了35万雇员。但是如果大家是制造业、批发、农林鱼和矿业的专业背景,则日子就没有那么好过了。制造业5年内减少了3.4万个职位,矿业也裁掉近1.8万个岗位。

不过即使是有份稳定的工作,澳洲的薪资水平也让人高兴不起来。2017年初,澳洲的薪金增长仅为1.9%,勉强和通胀打平,基本上等于没涨。

澳洲最新的消费者物价指数CPI就正好是1.9%。不过这是五个季度以来的最高值。

根据统计局数据显示,其中增幅最大的是烟酒,其次则是教育和健康。 价格有所下跌的是通讯、衣物和家居。希望工资的增幅能够至少继续和通胀保持一致吧。

最大的经济亮点-贸易盈余

近期的澳洲经济活动中,最让人惊喜的就是澳洲的贸易。2017年以来,澳洲结束了近5年多的贸易赤字情况,连续半年出现贸易盈余!而且澳洲的贸易条件也连续攀升,基本上回到了2014年的水平。铁矿石、煤矿和教育是澳洲当前最主要的出口产品/服务。

作为一个严重依赖于出口的经济体,贸易盈余的出现和稳定就是澳洲经济能够附件复苏的直接信号。

02澳 洲 股 市

股市大盘上涨,矿业领涨所有版块

尽管这一年澳洲的经济算不上多好,但是澳洲股市的表现并不差。一年下来,澳洲的前200只股票指数ASX200涨幅达到了9.05%。

不过从下图可以看出,澳洲股市这一年是分成两段走势的。

2016年7月到2016年11月,股市震荡下跌,11月份创过去一年的最低。而从那以后,澳洲开始震荡上涨,并在今年的5月份刷新一年的高位。

但是由于在ASX200指数中,金融和材料分别占据了45.7%和14.4%的比重,因此该指数过去一年的走势不一定能够反映出全部产业的走势。

事实上,无论是主要囊括矿业的材料板块,还是金融板块,一年下来的表现都纷纷高于大盘。材料板块更是这一年表现最高的板块,涨幅高达19.56%!公共事业、健康和IT行业的表现也非常抢眼。表现最差则是暴跌26%的通讯行业,能源和非必需品消费也拖累了大盘的走势。

能源和奶粉领涨,通讯和IT大跌

在个股方面,煤炭公司WHC以151%的涨幅成为年度涨幅最高的公司,紧跟其后的有中国人最爱的A2奶粉,矿业巨头BlueScope,以及大家都很熟悉的澳洲航空Qantas,矿石和电子品环保公司SGM和工业建筑工程公司MND也给投资人带来了很高的收益。

通讯公司VOC以下跌60%成为了ASX200中表现最差的公司,TPG也有51%的下跌。尽管材料板块整体表现很好,但是石墨公司SYR却也跌去了一半的市值。而健康医疗公司MYX也下跌了42.4%。

和任何投资行业都是一样的,再好的行业也有拖累走势的垃圾股,再坏的行业也有发光的金子。

03澳 元

盘整走势结束,澳元有望进入上涨周期

和澳洲的股市一样,澳元的走势也在过去的一年中分为了上下半场。在2016年-17年的上半段,无论是澳洲央行RBA降息到1.5%的历史新低也好,还是美元上涨也罢,又或是澳洲经济出现短暂的衰退性数据,澳元一直维持着过去3年下跌的走势。

而从2017年的年初开始,澳元开始稳步回升,到六月份基本上把之前的下跌全部收复,澳元对美元还升值了2.6%。

不过大家可能最不想看到的是澳元对人民币的升值。而这也是2016-17财年升值最多的澳元系货币对,达到了4.5%。人民币和脱欧的英镑有着奇虎相当的贬值幅度。而日元是这一年对澳元升值最多的主要货币,达到了11%。

澳元的盘整和上涨走势在今年的7月份进一步确认。在7月初,澳元兑美元突破了0.78的关键阻力位。

本次突破意义比较重大,这不仅仅是结束了从2016年开始的澳元盘整的趋势,而且,这也意味着从2012年开始的澳元下跌走势有望告一段落。

04澳 洲 地 产

宏观调控初见成效,地产投资难度加大

2016年8月份的再次降息进而助涨澳洲地产。

截止到2017年6月,墨尔本以15.4%的年增幅成为过去一年澳洲首府城市房价上涨最高的城市。其次是悉尼和堪培拉。在主要的首府城市中,只有达尔文和珀斯的房价出现了下跌。

但是墨尔本和悉尼市场在进入了2017年以后的表现值得让投资人警惕起来。和股市不同的是,2016-17年的上半年澳洲地产行业表现突出,并且在2017年三月份的时候达到历史巅峰(2010年5月以来的最高年增速),悉尼和墨尔本分别上涨18.9%和15.9%。之后市场进行调整有所回落。后半年开始出现降温迹象,2017年4月份,墨尔本和悉尼经历了自2015年底以来的最低房价月增幅,墨尔本0.5%,悉尼0%。五月份两大城市的月增幅甚至都为负。

由于房价负担成为了澳洲全民关注的问题,在央行无法进行加息来宏观调控的时候,限制信贷、增加海外人士投资地产的成本就成为了最好的方法。

因此,政府组合拳出击,强令银行放缓对投资房和海外购房者的贷款,同时增加印花税和土地附加税。地产行业进入调整期已经无法避免。

 

05新一年,值得期待

澳洲经济-转型失败,重回老路

让我们来面对一下残酷的现实:澳洲经济转型失败,回到了老路上。

从金融危机之后,准确的讲,是中国受到全球金融风暴影响之后,澳洲经济遭受了寒冬。从2012年开始,澳洲的经济增长率就在不断地缩水,归根到底的原因只有一个:矿业不景气。作为一个发达经济体,尽管服务行业是其最大的经济组成部分,但是矿业一旦有任何的风吹草动,澳洲经济就会遭受重要的影响,进而影响其他的行业。

从2011-12年开始,澳洲央行持续降息,一直到2016还在维持。5年中,利率从4.75%下调到1.5%,整整下跌了325个基本点。这带来了两个重要的直接影响:澳元下跌和房价上涨。

利率和汇率是息息相关的。利率低就意味着投资货币的收益率低,所以降息后澳元持续下跌。而利率低则以意味着借款成本低,在低利率的时候投资房地产无疑是最好的选择之一。而在这个时期,矿业下滑导致百业不振,低利率就导致更多的澳洲本地资本开始进入地产行业,低汇率则鼓励更多的海外资本也进入地产行业。在两股资本力量的推动下,澳洲地产从2013年开始暴涨自然是情理之中。

所以归根到底,澳洲地产近期的上涨是因为经济缺乏增长点、低利率和低汇率所造成的。近期澳洲普通老百姓对房价高涨表示不满,而政府则推托这是海外投资人的责任。

所以,从政府到央行,纷纷表态联手控制房价,限制贷款和提高海外人士投资成本。这是政客的推辞,蒙蔽群众的谎言。问问自己,早几年为啥不防范于未然来做宏观调控?海外投资人成为了政客换取选票的替罪羊而已。

所以特伦布尔总理上台后,投行和商业经验丰富的他看得出来澳洲经济需要新的增长点。上台伊始,他对于初创企业和科技公司的扶持让人眼前一亮。诚然,科技是第一生产力,创新能力不俗的澳洲常年缺乏科创资本和政策倾斜。如果能够在特伦布尔的国策下好好发展,相信十年后的澳洲就不再只是“矿山上的国家”和“羊背上的国家”,真的有可能成为“生命科技和互联网科技”的国度。

但是普通老百姓管不了这么多,无论经济周期如何,无论政府的赤字多少,大多数人只会关心:我的福利有没有减少、生活成本不能太高、我不能失业。所以,海外人把我们的工作抢走了,把我们的房子炒起来了,这是绝对不能接受的!而政客最关心的自然是选票,作为没有选票的PR、留学生和外国人,我们的利益不重要。还有澳洲执政党执政时间仅有三年也是很大的问题。政策还没有真正开始实施,就要专注于大选,这样的政府能有什么执行力度?

所以地产行业需要被调控、科技发展得不到政府和老百姓的支持,唯一能做的就是等待中国这样的贸易伙伴突然开始又增加对澳洲的矿业需求。只要矿石价格涨起来了,卖矿就是这个应该是澳洲最擅长的事情。

本届政府幸运的是,矿业真的开始复苏了。

从2016年后半年开始,铁矿石价格一路飙升,到了2017年初,一度上涨到80美元一吨的价格。在经历一段时间的回调之后,6-7月份再次上涨。

澳洲贸易盈余的出现、澳洲材料板块的股票上涨、澳元的突破上涨,其背后的关键因素之一就是铁矿石价格的走高。只要该趋势维持,澳洲经济的谷底就已经过去了。

尽管经济开始复苏,然而遗憾的是这还是一条老路。靠外需拉动经济增长的模式,永远只会受制于人。

但是,在澳洲,矿业兴则百业兴。矿业的增长对经济绝对是好事。

投资市场-股市澳元进入上涨

周期,地产情况复杂

矿业的上涨会很快地带动其他产业的上涨,比如金融、物流等。考虑到材料和金融是澳洲股市最大的板块,未来一年的澳洲股市应该会有不错的表现。除了材料板块以外,健康行业非常值得继续关注。

而澳元也会随之继续走高,如同上文所分析的,澳元连续5年的下跌趋势很有可能就此结束。当然,影响澳元走势的还有美元走势。美国在未来一年内继续加息不会是有太大疑问的事情,而澳洲央行也很有可能在通胀继续上涨的前提下开始加息。所以澳元的最终升幅将取决于矿石价格的涨幅、美国和澳元加息的节奏。

地产的情况则会更加的复杂。限制海外投资人的“国策”还会继续,而且一旦澳元还是升值,海外投资也会相应减少。所以依赖于海外资本的地产行业如公寓、新房等市场的问题依然较大。虽然我们距离澳洲加息还有一段时间,但是澳洲家庭债务的持续攀升也会让住宅市场存在更大的风险。相比这些,供不应求的商用和旅游地产,以及本地人和海外人都关注的高端住宅市场则依然会有较好的表现。

而最后也值得说一下新兴产业和科研。

当前的世界有很多性感的新行业和概念,比如比特币和区块链、锂电池和新能源汽车、干细胞和生命科技等等。这些看似离我们很遥远的行业其实和澳洲都有着千丝万缕的联系。澳洲一点都不缺乏创新和科研能力,只是缺乏产业化的能力和资本,以及有前瞻性的政府和民众。

真心希望在全球经济复苏下,在一带一路需求带动下,澳洲经济开始全面复苏。届时,政府能够保持对科研行业的支持,有更多的社会资本进入新兴领域。也只有这样,澳洲经济才能够保持几十年不衰退的奇迹,这个国家才能保持高福利和优质的居住环境。否则,运气总有一天会消失殆尽,荷兰、阿根廷、希腊都是前车之鉴。

不过无论政府在新的一年是否能够出台有脑子的政策,2017-18注定成为充满投资机会和商机的一年,甚至有望见证新一轮澳洲经济周期的开始。

这一年,值得期待!